摘要：1 又一个把房子卖成白菜价的城市。在中国，房子可以很贵，也可以很便宜。贵的房子一平可以卖到几万，十几万；便宜的房子一套下来，也不过几万块，十几万块。在黑龙江有这样一个城市，它叫牡丹江。在这里买房子，10万块就能买一套。甚至一些便宜的小区，5...
在中国，房子可以很贵，也可以很便宜。贵的房子一平可以卖到几万，十几万；便宜的房子一套下来，也不过几万块，十几万块。
在黑龙江有这样一个城市，它叫牡丹江。在这里买房子，10万块就能买一套。甚至一些便宜的小区，5万多就可以。在这里，你可以首付1万，月供200多，就实现有房一族的梦想。
回顾2015年以来牡丹江的房价。可以发现牡丹江的楼市在这几年里，经历了两个阶段：第一个阶段是2015年到2019年末，房价从4000元每平上涨到5700每平。4年的时间，涨幅达到39.25%。其中2016年底到2019年底，是涨幅最快的年份。
牡丹江房价涨幅（一）：
通过上表可以看到，从2015年4月到2019年11月，一共56个月里，有49个月房价是上涨的，上涨月份达到87.5%。
其中2017年是上涨最猛的一年，全年中，每个月的房价都环比上涨，其中8个月涨幅超过1%，最高一个月涨幅超过2%。
那几年，是牡丹江楼市最辉煌的年代。
但是从2019年12月开始，整个城市的房价急转直下，进入下架通道：
牡丹江房价涨幅（二）：
从上图可以看出，从2019年12月到2021年12月，一共25个月的时间里。只有8个月房价是上涨的，剩余17个月都是下降的，下降月份达到68%。
从87.5%的上涨月份，到68%的下降月份。这就是牡丹江过去几年，房地产市场所经历的过往。
2021年以来，牡丹江楼市进入最落寞期。全年只有2个月没有下跌，其它8个月都是下跌，9月起，更是每个月的环比下跌都超过1%。
根据某安居客数据显示：12月最新数据，二手房均价5122/平，和去年12月比，跌幅高达8.84%。和历史最高比，跌幅达10.47%。
而在国家统计局公布的11月70个大中城市房价数据中，牡丹江是全国同比下降第二的城市。跌幅仅次于南充。
15年开始，牡丹江的楼市渐渐火了起来。看房买房的人多，中介公司多，新开的楼盘也多。那时候，市区的一些核心位置的楼盘，卖到7000左右，不成问题。
很多人都在抢房子，抢还抢不到，好楼盘一开盘就售罄。
牡丹江的房价之所以会在2015年开始涨起来，根本原因就是货币化棚改的助推作用。那些年，不只是牡丹江，几乎全国各地的三四线城市，都因为棚改热潮，迎来了一波房价上涨。迎来了一波火热的行情。
但是当2019年开始，棚改逐步结束，那些受益于棚改的三四线城市，楼市上涨行情也就跟着逐步退潮。
潮水褪去后，才发现过去的上涨、过去的房产升值，都是无本之末。
当整个城市的楼市进入下架通道后。就引发了一系列的连锁反应。二手房下跌，导致市场情绪悲观，那些想换房的，二手房卖不出去，手里没钱去买新房，导致新房销售困难，新房销售困难，于是价格下跌。
新房难去化，二手房难流通。形成恶性循环。
之所以牡丹江会形成这样的居民，根本原因还是楼市的基本面支撑不足。所谓楼市基本面，一是产业，二是人口。产业不发达，则经济不发达，无论是全市GDP还是人均GDP都低，落到具体的老百姓那，就是收入低，购买力不行。
而因为经济发展不好，年轻人在这里看不到希望，纷纷出走，于是形成人口净流出。人口流出后，没有人买房，需求疲软，房价自然继续下跌。
产业薄弱，人口外流，二者形成恶性循环，最终导致整个城市的房地产市场支持不足，需求不足，房价自然下跌。
牡丹江地处我国北部，是黑龙江省的一个地级市。总面积4.06万平方千米。根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，牡丹江市常住人口约为229万人。
这个人口密度是个什么情况呢？和别的城市对比下就知道：
黑龙江省会哈尔滨总面积5.3万平方千米，人口1000万出头；辽宁生活沈阳总面积1.28万，人口900万出头；山东省济南总面积1万平方千米，人口920万出头；河南省会郑州总面积0.75万平方米千米，人口1260万。
对比之后就会发现，牡丹江是标准的地广人稀。
而2010年的第六次人口普查数据显示，当时牡丹江的常住人口是279万。十年的时间，整整减少了50万。人口流失之严重，可见一斑。
现在的牡丹江人口，基本上回到了上世纪80年代的水平。根据历史数据显示，1980年代，牡丹江的人口就达到了221万人。恍恍40年，兜了一圈，又回去了。
1994年的时候，牡丹江的GDP是102亿；从1994年到2016年，GDP一直处于上涨趋势，巅峰时期超过1300亿。20年间，涨了十多倍。
但是从2017年开始，牡丹江的GDP就开始下降，跌入谷底，2020年回升到831亿。但是和高峰比起来，也是下降了近40%。
在全国GDP稳步增长，个别城市甚至高速增长的时代。这座北方城市，竟然走出了完全相反的趋势。全国在增长，它在下跌，别的城市在增长，它在下跌。
究其原因，只能说一句产业结构不合理。经济疲弱。
均价5100每平，但是在均价之下，是一些不好的位置和小区，房价跌成白菜价。那么，这个价位的房子，算便宜吗？
一套十万，甚至几万的房子，算便宜吗？
其实便宜不便宜，不是绝对的，而是相对的。要看房子的品质，看小区看配套。最重要的，看就业和消费。
如果能够在这里有一份自己觉得满意的收入，能够在这里满足日常消费所需，那么这里的房子，绝对是便宜的。如果在这里找不到合适的工作，那再便宜的房子，最终也不过是噱头而已。
所以，牡丹江的低房价虽然上了新闻热点，但是想必不会重现当初鹤岗时的景况，不会再有许多外地人跑来这里买房子。因为隔壁的鹤岗，都开始有人卖房离开了。
也许对牡丹江这个城市来说，在房地产盛宴中掉队了，未必是坏事。把精力放在发展经济和民生上。把当地的就业搞好，城市生活环境搞好，把老百姓的幸福指数搞好。房价低点，也不错。
